Atualmente muito tem se falado em invasão de propriedade, e, sobre o tema, vamos tecer alguns comentários voltados à garantia da propriedade.
Ao contrário do temor principal dos proprietários de área rural, não são apenas atos de pessoas vinculadas ao movimento sem terra que colocam em xeque o direito de propriedade, temos inúmeros casos, a exemplo da posse de área diversa da constante no contrato de compra e venda, construções realizadas em desconformidade com os limites da propriedade, dentre outras.
De início, importante ressaltar que nosso ordenamento jurídico considera proprietário aquele que registra o bem em seu nome, perante o Registro de Imóveis competente. Vejamos:
“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.[…]” – grifo nosso.
Assim, estando o proprietário impedido de usar, gozar e/ou dispor da área que lhe pertence em razão de atos de terceiros, que estejam na posse do imóvel, a ação reivindicatória é o procedimento previsto no ordenamento jurídico para defesa da propriedade.
A ação reivindicatória é embasada no art. 1.228 do CC, que preceitua que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Acerca do assunto, explica o doutrinador Sílvio de Salvo Venosa o seguinte:
Ação reivindicatória é a ação petitória por excelência. É direito elementar e fundamental do proprietário a sequela; ir buscar a coisa onde se encontra e em poder de quem se encontra. Deflui daí a faculdade de o proprietário recuperar a coisa. Escuda-se no direito de propriedade para reivindicar a coisa do possuidor não proprietário, que a detém indevidamente. É ação real que compete ao titular do domínio para retomar a coisa do poder de terceiro detentor ou possuidor indevido. (…)
Geralmente, mas não exclusivamente, na ação reivindicatória estabelece-se conflito entre o direito e a aparência, o estado de fato da posse. Aquele que é proprietário quer retomar a coisa do possuidor ou detentor injusto. Está, portanto, legitimado para essa ação o proprietário, que deve fazer prova de seu direito, assim como do fato de o terceiro a deter injustamente. Nem sempre a prova de propriedade é absoluta. Vimos que a presunção do registro imobiliário também não é absoluta. Por outro lado, a posse justa do réu, ainda que temporária, pode obstar a reivindicação. (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: reais – Direito civil 4. 22ª edição. Barueri/SP: Atlas, 2022.) (grifos nossos)
Em resumo, a ação reivindicatória funda-se no reconhecimento da propriedade. Para tanto, destacamos os requisitos para se propor uma ação reivindicatória: status de proprietário em relação ao bem, a individualização da coisa e a posse injusta do terceiro.
Oportuno registrar ainda, que na ação reivindicatória, a posse será injusta quando não houver título que a ampare ou justifique e não quando for violenta, clandestina ou precária, conforme entendimento sedimentado na jurisprudência do STF e do STJ.
Dessa forma, tem o proprietário o direito de reaver o bem (imóvel rural ou urbano) contra qualquer pessoa que o possua injustamente, desde que comprovado satisfatoriamente o domínio, a delimitação da área e a ocupação indevida por terceiro, por meio da ação dominial, ora reivindicatória.
Por Vanessa A. Britto.
